【申浩私顾】私人律师顾问之买房那些事儿

来源： 作者：申浩（成都）律师事务所 浏览：1476 发布时间：2019-06-20

【申浩私顾】私人律师顾问之买房那些事儿

      导读

      委托自己的私人律师顾问买房，买方指定律师的职责是确保买房所购买的房产为现时可售的房产，不存在任何可能对房产的可销售性或房产价值产生负面影响的“未知因素”，完成最后的房屋变更登记和房屋交接。

       完善的购房文件可达几百页，涉及到多方面专业知识，为了交易安全，不得不交由私人律师处理。律师在此过程当中为买家收集卖家资料、调查房屋产权、房屋租赁状况及房产背景、拟定合同并交换合同，以及做房屋售后登记。

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律师参与的流程

接触卖方

卖方接受提议后，律师进行联系，并取得合同草案。

合约前查询

提供房产信息表格或合同草案副本，并供查询。文件包括但不限于：

A. 合同草案

B. 以前的产权契据的副本

C. 房产信息表（提供关键的房产信息）

D. 设备、装置及内容表格

向地方政府主管部门申请房产调查

获得房产相关的法律文书、地契副本和费用清单等，并和卖方确认。房产调查项目包括：

A. 地方政府主管部门调查：是否有限购政策，是否有计划修建主要道路、修建加油站、学校等可能影响房屋价值的场所或该房产有无拆除、改建计划等。

B. 从卖方获取资料进行调查：

纠纷：是否存在物业上任何争议，如与物管纠纷、违建纠纷、相邻权纠纷等等。

边界：房产的边界，谁拥有的树篱和栅栏的维修责任等。

规划限制和权限：取得的房产的增建或改建权是否符合当地规划要求。

路权：检查房产内的公共道路访问权限，以及花园车道是否与邻里共享等。

限制性契约：房产是否有指定禁止规章，例如饲养宠物等问题。

担保或保险的政策：例如属性是否涵盖保障计划。

服务：物业的公用设施（煤气，水，电）是否与邻居共同分担。

律师起草合同

双方的交易一般有一个过程，最后确定的合同草案需要一些时间。在此过程中需要预防卖家一房二卖等交易行为，采取措施预防纠纷，买方需确保律师了解已与卖方达成的任何协议，并确定付款日期。协助签写正式抵押贷款（如需贷款）

交房

购房款支付给卖家后，购房流程并未就此结束，买方还需要经过变更登记才能成为真正的房屋产权所有人。同时，买方接收房屋后，买方律师还要处理物管、水、电、气、电信等配套相关事项。

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律师参与的好处

➤ 交易在法律的框架下进行，熟悉相关法律、政策以及可能引发的风险和纠纷。

➤ 律师参与可以防范很多人为的风险，包括卖房家庭自身的风险。而国内的依靠中介来进行服务，存在着中介为了促使交易而替卖家进行掩盖等可能。

➤ 律师可以替买家消除一些风险。比如：律师会在国家地产登记局查证房屋所有权的注册登记档案情况是否真实、房产共为多少人所拥有、房产土地所有权的性质及房屋四周土地归属的具体划分。比如：律师还会开展对房产相关背景的全面调查，包括从政府部门收集到的该房屋所在地域环境、排水系统和未来建筑规划等，还会调研有可能出现的负面因素象是否靠近工厂或有躁音的马路等。替并不专业的购买者指出问题，并提醒对方解决。

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完善的监管体系

➤ 假如卖家在房屋出售过程中存在恶意欺诈行为，买方律师丰富的法律经验会进行识别、判断并提出警示；假如律师没有发现相关风险，中国的律师执业保险有进行补偿的相关政策。